事例紹介「湘南かたせ家」

湘南かたせ家について　　　

News 最近の撮影事例　NHKスペシャル、NHK趣味の園芸、日本テレビ「世界一受けたい授業」、TBS「世界の日本人妻は見た！」,etc.

大きな庭のある伝統的な日本建築の古民家を改装したレンタルスペース・ハウススタジオです。

湘南の海の近くの閑静な住宅街の路地の奥の隠れ家的な場所にある純和風の空間は、高級旅館のようでいてどこか田舎のおばあちゃんの家へ遊びに来たような懐かしい気持ちにもさせてくれます。

都心（渋谷・新宿）からわずか１時間で普段の生活から離れ、海や自然に癒されながら非日常感を味わうことができると大変ご好評いただいております。

企業の会議や合宿、パーティーやイベント、テレビや映画の撮影などにご利用いただいております。

湘南かたせ家公式サイト

湘南かたせ家公式サイト

湘南かたせ家は空き家を当社で買い取って再生するという、当時、不動産オーナー様向けサービスの展開を進めていくうえでも重要な空き家の活用案件だったので、私、代表の野村が直接担当しました。

空き家から湘南かたせ家をスタートするまでの流れや運営して感じたことを記憶をたよりに書いてみました。

オーナー様は東京都内にお住まいの７０代の女性でした。

お兄様から相続を受けた家は、月１回清掃と空気の入れかえをしにくる以外は夏のシーズンにたまに息子さんが江ノ島まできてサーフィンをする際に立ちよる程度で１５年間空き家の状態のまままになっていました。

オーナー様からのご相談ですが、

いままで家を手放せなかった理由として、

育った実家の近くにあり街に子供のころの懐かしい思い出がつまっていた。

お兄様が建てたこだわりの家だったので、相続後はお兄様へ顔向けできる程度は使わなくても大事に管理して守っていきたかった。

今回家の売却を希望された理由として、　　

掃除や空気の入れかえに月一回ほど都内から電車で通っていたが年齢とともに大変になってきた。

庭のメンテナンスや遺品の整理など手をつけられないままの状態でいつも悩みの種になっていた。

息子さん娘さんも家族を持ってそれぞれ都内に家を買ったために今後も使う可能性がなくなった。　

実は相続が理由で当社に不動産活用のご相談をいただくケースが今でも１番多いんです。

これからの高齢化社会の中で空き家などの遊休不動産の問題はますます深刻になっていくと考えていて、当社でも不動産活用や流動化の部分でオーナー様のお悩みをうまく解決していけるようなサービスが必要だと強く感じながら日々事業に取り組んでいます。

江ノ島の空き家活用を検討

今回は、家自体も世界中を飛びまわっていたカメラマンが晩年にこだわりをもって建てられた和の古民家風の注文住宅ということで、とてもセンス良く立派な素材で作られていました。

また活用する際にとても大事なポイントとなる立地に関しても、江ノ島の観光地や海（徒歩７分）や駅（徒歩３分）から近くていろいろ活用できる可能性が高いと感じました。

湘南江ノ島空き家物件
所在地	神奈川県藤沢市片瀬４丁目
間取	6SLDK
土地面積	100坪
建物面積	180平米
築年月	1987年3月
最寄り駅	湘南海岸公園駅徒歩3分
特徴	和風の注文住宅
その他	接道理由で再建築不可

当社が空き家の活用を検討する場合に重要視するポイントは、

家の広さと間取り

家の特徴

立地

リノベーション・リフォームにかかるコスト

などです。

今回は、再建築不可の物件ということで、万が一建物に何かあった時の保険や出口戦略も慎重に考えたうえで、オーナー様のご要望にそうよう「瑕疵担保責任免責」のかたちで当社で買い取らせていただきました。

活用方法としては、当初、レンタルスペース、ハウススタジオ以外にも、簡易宿泊施設、リラクゼーションサロン、シェアハウス、コワーキングスペースなどのアイディアを候補として検討していきました。

いろいろ検討を進めていった結果、

自社での購入物件で新しいノウハウを蓄積する実験的な意味合いもあったので、最初の時点では、当社ですでに事業経験があり事前に収益性が分かる簡易宿泊施設などはやめて、その頃に注目していた所有型から共有型への消費者意識の変化（シェアリングエコノミー）の流れの中で、家というスペースに「住む」という用途以外でどのような潜在的な活用ニーズがあるのかを直接的に一番把握できるという点と予約サイトのメディア力に頼らない自社でのWebマーケティングの効果をトライ＆エラーでいろいろ検証できそうだという点で、レンタルスペースとハウススタジオを活用事業とすることに決めました。

残置物の整理や処分

オーナー様がずっと悩まれていた家財や遺品などの残置物の整理や処分もすべて当社で行いました。

この時点でレンタルスペース・ハウススタジオとしての活用方法をイメージしていたので、家財道具付きのかたちで家を買い取らせていただきました。

センスの良い座卓やソファや絵画や食器類や家電などを譲り受けることができたので、家の雰囲気に合わせて一から買いそろえる必要がなくなりとても助かりました。

部屋数もあるので家財や遺品もかなり多かったのですが、すべて整理した後に、売れるものはリサイクル業者に買い取っていただき、不用品はまとめて産業廃棄物業者に引き取っていただきました。

家を建てられた方が、かなり多趣味だったようで、歌舞伎や美術に関するたくさんの書籍やカメラや切手や世界中の写真や工芸品など、作業の途中にもかかわらずかなり知的好奇心をそそられてしまい、今回はかなり時間をかけてしまいました。

それでも不動産の活用を考えた場合には、残置物の整理や処分は第三者がダイナミックに進めることが大事なポイントになると考えています。

モノって思い入れがあったり、「まだ使えそう」「なんかもったいない」なんて考えてると、全然使わないものでも自分ではなかなか捨てられないものですよね。またそれが親族の残されたモノであったりすると、いろいろな思いが入りまじってなおさら手をつけづらく残したままの状態にしてしまうのはないでしょうか。

当社は空き家を住居以外の用途で活用することが多いので、使える床面積をなるべく広くすることやモノを少なくして整理された状態に戻すことがとても大事になるので、まず一番はじめに残置物の整理や処分を進めていきます。

家のリフォーム

家の状態は月１回空気の入れかえや清掃などのメンテナンスをきちんとしていただいていたので、１５年空き家だったわりには湿気にもやられていなくてとてもいい状態でした。

不動産の活用のご相談を受ける際に物件の状態によっては多額な初期のリフォーム費用がかかってしまい、不動産活用の選択肢が限られてしまったり、もしくは不動産の活用自体が難しくなってしまうケースも多く、やはり不動産オーナーにとって遊休不動産になっていたとしてもきちんと管理しておくことは非常に大事なことだと思います。

今回の初期リフォーム

・洋室　フローリング

洋室１２畳のフローリングの床にきしむ部分があったので、今あるフローリングの上に無垢材のフローリングを施工しました。活用後に通常の家よりも人の出入りがかなり多くなるので、重ね貼りで２重のフローリングにすることで強化しました。

: 元々のフローリング

: 掃除して無垢材準備

: 重ね貼り

: リボス社塗料

: ウォルナット色２度塗り

: ビフォーアフター

無垢材を施工後にドイツの自然塗料メーカーであるリボス社の自然塗料で２度塗りして落ち着いたウォルナット色に仕上げました。

環境問題に厳しいヨーロッパで生まれた植物油（亜麻仁オイル）を成分とした自然塗料なので、非常に安心して利用できました。

無垢材も塗料もインターネットで情報を比較しながら購入できたので、時間もコストも大幅に抑えることができました。無垢材は、気に入ったサンプルを何種類かすぐ送ってくれるサービスなどもありとても選びやすかったです。

・和室　畳　壁紙

和室の畳と壁紙にかなりいただんだ部屋があったので新しいものに交換しました。

: 元々の和室の状態

: 壁紙も畳も傷んでました

: 天井の壁紙も傷んでます

: 畳を交換してもらいました

: かなりスッキリしました

: 松の木も眺められ落ち着きます

畳は国産天然い草のものを壁紙は和紙のような壁紙で天井の部分は杉板木の壁紙を選びました。

・水まわり　トイレ２箇所

１階と２階のトイレを交換しました。

トイレはまだ使用できる状態でしたが、家が建てられた当時のかなり古いタイプのものだったので、活用後はお客様が頻繁に使うものなので新しいものに交換いたしました。

トイレはかなり進化していて、３０年前のものと今のものでは流す水の量が全然違っていて、エコや水道料金の観点でも最初の時点で節水型の新しいトイレへ交換しておいて良かったと思いました。

・空調　　エアコン２箇所

新しいエアコンは起動から安定運転に入るまでの時間が短く、安定運転時の消費電力が全然低いので、２箇所古いエアコンを新しいものへ交換しました。

・電気設備（分電盤）

活用開始後は、一度に多くのお客様が利用されることがあるので、家庭用のものから電気容量が多いタイプへ契約変更して、多くの電気を一時的に使ってもブレーカーが落ちないように配線の工事も行いました。

・wifi＆ホームアンテナ工事

レンタルスペースとして活用後に法人の会議の用途での利用を考えていたため、電話工事して高速のインターネット光回線を引き込みました。また近隣にマンションがあり、多くの電波が干渉しあってしまって携帯電話の通話が途切れることがあったため、ソフトバンクのホームアンテナの工事も行いました。

・庭のメンテナンス

和風の庭があるのですが、活用後にテレビやCM撮影での利用を考えていたため、買い取った時点では雑草がかなり伸びきった状態になっていたので草むしりを行いました。庭木も業者に頼んで剪定してもらいました。

: 木の剪定は３人がかり

: 松の木も伸び放題

: 夕方にはかなりスッキリ

: １日がかり

: すごい量のゴミ。。

: テレビ撮影は庭の利用も多い

夏になると雑草や庭木はぐんぐん成長するので、夏前にすっきりした状態にできて良かったです。

庭のある家は都内近郊ではかなり少なくなってきていて、湘南かたせ家も庭でも撮影できる古民家ハウススタジオとしての需要があり、今では多くのテレビ番組やアーティストやコスプレの写真撮影で利用されるようになってきました。

家具や備品の購入

建物や部屋のつくりに合うような和風の家具やアンティーク家具を買いそろえていきました。

写真　表札・看板　　庭にはハンモック　ちゃぶ台　座椅子　行灯　大量の寝具類

前のオーナー様からそのまま譲り受けた家具や備品も多かったので、新たに必要な備品のリストを作成して、ヤフオクやメルカリなどインターネットで一気に買っていったのでスムーズに進みました。

湘南かたせ家スタート

湘南かたせ家は、細長い路地の奥というとても分かりずらい場所にあるにも関わらず、和風の古民家という特徴をいかし、お客様の利用イメージをかなり絞り込んで事業づくりとプロモーションしていくことで、Webマーケティングの効果が出てくるとインターネット経由のお問い合わせがだんだん増えてきました。

ずっと空き家だった場所に１日に何十人ものお客様が来るようになると、不思議と空気感がガラっとかわってイキイキとしたポジティブな雰囲気を感じるようになってきて、またそのポジティブな雰囲気がさらに良い感じのお客様の予約を呼び込んでるようにも感じました。

これに関しては、プロモーションの仕方、価格、サービスなどで、当社でテクニック的にお客様をそのようなターゲットに絞り込んで、ある程度、口コミでも広がったのも影響したのかもしれません。

２０１７年６月現時点ですと、

レンタルスペースとしては、都内の大企業、IT企業、ベンチャー企業などの経営会議や新規事業開発会議や開発合宿などで利用いただけるケースがとても多いです。

こちらも「都内の会議室を抜け出して和風の古民家の和室という非日常の空間で新鮮な気持ちで会議できる」というコンセプトがうちだし、ウェブ中心のプロモーションをして新しい法人需要をつくっていきました。

私も事業開発が好きで続けてきたので、世の中が注目している新しいサービスづくりにチャレンジしている会社の方々に湘南までお越しいただき、いろいろお話したり仕事のご相談を受ける機会があるのはとても嬉しくもあり刺激にもなります。

パーティー利用も比較的多いのですが、和風の雰囲気からか日本酒愛好家の方達が集まり飲み比べをしたり、海外からの交換留学生をもてなすような大学生のイベントなどユニークな使われ方が多いです。

これは私もまったくの予想外で驚いたのですが、ウェディングパーティーでの利用もかなり多く、ウェディングも旧来の画一的なものからオリジナリティのあるものが望まれはじめているというのを実感できました。湘南かたせ家でウェディングパーティーをされた方々は、招待客との距離感が近い、まさしくアットホームな気どらない感じのパーティーをされたかったのだと思います。ご利用後に、久しぶりに会う友人なんかともたくさん話ができて、皆でとても楽しくいい思い出をつくれたと感謝していただけると「場をつくっている」当社としてもとても嬉しい気持ちになります。

撮影向けのハウススタジオとしては、テレビ、映画、CM、アーティストのMVやジャケット写真の撮影などで頻繁に利用されています。

こちらも知恵をしぼりながら、撮影需要に合わせて特徴をつくり地道に当社独自のプロモーション試していったのですが、今ではたくさんの映像制作会社様に声をかけていただけるようになり、いろいろなメディアで映像というかたちに残るものの中で湘南かたせ家を目にすると努力が報われたような達成感を感じます。

撮影に関しては、コスプレイヤーさんの利用が一番多く、理由としては、「刀剣乱舞」「おそ松さん」などの和装のキャラクターの作品がヒットしていることもあり、北海道や九州など遠方からも予約を入れてコスプレ撮影でお越しになってくださったりします。コスプレイヤーさんはとてもマナーが良くて親切な方々も多く、私のまったく知らなかったコスプレ業界のお話をいろいろ教えてくださったりするので、和装による古民家での撮影ブームが過ぎ去った後も、コスプレイヤーさんに喜んでいただけるような撮影場所やサービスをつくれるよう、現在、当社では湘南かたせ家以外の企画も準備を進めはじめています。

空き家を再生して感じること

遊休不動産を再生したり空き家を再生する場合、当社では「お客様に価値に感じていただける場所」にするための事業づくりをすることと同時に事業の収益性もとても大事に考えています。

今までのさまざまな新しい事業の開発経験によって、基本的には収益のうみだせない事業はお客様にそれだけの価値に感じていただけていないと考えているのと、何よりも民間企業の一つの事業なので収益のうみだせない事業は長く継続させることができず、結果、オーナー、経営陣、スタッフ、お客様含め関わっている人を誰も幸せにできないと感じているからです。

なかなか厳しい現実ですが・・・

新しいことや世の中にとって良いことをやりはじめるのは簡単なのですが、事業の場合は収益性が弱いとやってる人のモチベーション自体も続かないケースがほとんどなんですよね。

当社は空き家などの遊休不動産を継続して収益をうみだしていけるような「お客様に価値に感じていただける場所」へしていくことにとても大きなやりがいをもって不動産の活用サービスに取り組んでいます。

湘南かたせ家の場合、利用者の９５%ぐらいは都内など神奈川県以外のお客様です。

昨今、地方創生や地域の活性化の必要性が叫ばれる中で、個人的には地域の経済規模という限界がある地域の中だけで経済をまわすような活性化事業やイベントにはあまり可能性を感じてなく、地域活性化のためには地域に経済効果をもたらすことが大事だと考えていたので、湘南かたせ家はスタート時点から戦略的に別の大きい経済規模がある都心やその他の地域や別の国からお客様を呼び込めるような魅力的な仕掛けをつくるようにしていたので、結果として空き家だった場所を継続的に他の地域からお客様が来ていただけるような場所にできてとても嬉しく感じています。

湘南かたせ家に会議や撮影で来られたお客様が、近隣の飲食店で食事をしたり、商店で買い物をしたり、民宿に泊まったり、誘致したテレビやCMやアーティストさんのMVなどロケ撮影の映像がきっかけで興味をもって江ノ島に遊びに来る方々がいたりすると、小さい規模ながらも観光地での空き家活用の良いロールモデルを一つ作れたように感じています。

湘南かたせ家に関しては、次の段階に取り組んでいて、今度は地域の店とより深くつながってお客様により良いサービスを提供したり、運営自体も近隣の方々と一緒に行うようなスタイルへかえていっています。

サービス提供に関しては、近隣の店の方に料理をデリバリーしていただいたり、出張でキッチン料理をつくってもらって出来立ての料理をお客様にふるまったりすることもあります。

運営に関しては、管理や清掃などの業務を地域の主婦や高齢な方々の空き時間で行っていただくことなどを実験的に取り組んでいます。

遊休不動産を活用した事業で、周辺地域にお金が稼げる仕事や社会との関わり合える機会をなるべく多くつくれれば、周辺地域のお住まいの方々の生きがいも増やしていけるのではないかと考えています。

湘南かたせ家に関しては、最近では周辺地域の不動産だけに関わらず、企業や行政や地域団体から公共施設や海や川のスペースなどの利活用もご相談いただけるようになってきました。

仕事の機会が増えるのはもちろんですが、何よりも地域の方々に受け入れられて、信頼していただけるような場所になってきたことに、苦労も大きかっただけに大きな喜びを感じています。

今までさまざまな種類の事業開発をして、それなりにいろいろ経験してきたつもりですが、空き家など遊休不動産の活用に関しては、もともとうまく活用できなかった不動産を価値をうむ不動産にかえるだけに、新しい時代の需要や変化を取り込みながら、良い手本もないので自分の頭で考えて、工夫しながらものすごくたくさんのトライ＆エラーをして、それがノウハウとなっていく感じなので難易度はかなり高いと感じています。

特に継続して満足できる収益をうみだし続けるようになるまでにお金も時間もかかってしまい、続々と降りかかる問題を論理的に解決していく能力が足りないと途中で挫折してしまうケースもかなり多いようです。

また、売却、賃貸での不動産の活用などは投資家的な立場でできますが、事業で活用する場合は、サービス業や店舗の運営を成功させるのに必要なお客様を心地よくもてなしたり、お客様の求められていることを察してどんどんサービスを改善していけるようなホスピタリティのレベルの高い人が運営していくことが成功の鍵を握っていると強く感じました。

これに関しては、個人的に今までの経験で、やる気や努力ではどうしようもなく、センスや生まれながらの性格がとても大事だと考えているので、当社も相手への思いやりがあるかどうか、相手の気持ちを察する能力が高いかどうかをかなり重要視してスタッフを集めていたりします。

ここでは、湘南かたせ家や遊休不動産の活用で実際に当社が実施している「収益につながる事業のつくり方」や「Webマーケティングの手法」に関しては割愛させていただきますので、もしもご興味ある不動産オーナー様がいらっしゃいましたら、下記のお問い合わせフォームよりご相談ください。

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